O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) reafirmou o entendimento de que cartórios e tribunais não podem condicionar o registro ou a averbação de escrituras de compra e venda de imóveis à apresentação de Certidão Negativa de Débitos (CND) ou de Certidão Positiva com Efeitos de Negativa (CPEN).
A decisão foi proferida pelo Plenário do CNJ no julgamento do Procedimento de Controle Administrativo nº 0001611-12.2023.2.00.0000, sob relatoria do conselheiro Marcello Terto, durante a 10ª Sessão Virtual de 2025.
No caso analisado, discutia-se a possibilidade de exigir as certidões fiscais como requisito para a realização do registro. Ao apreciar a questão, o Conselho entendeu que a imposição dessa condição representa uma forma indireta de cobrança de tributos, em desacordo com a jurisprudência consolidada pelo Supremo Tribunal Federal (STF) e pelo próprio CNJ.
De acordo com o entendimento firmado, a existência de débitos fiscais não pode impedir a realização do registro ou da averbação do negócio imobiliário. A exigência de regularidade fiscal como condição para a prática do ato configuraria meio coercitivo indireto para cobrança de tributos, o que não é admitido pelo ordenamento jurídico.
O CNJ, contudo, ressaltou que as certidões fiscais podem ser solicitadas pelos cartórios para fins exclusivamente informativos. Dessa forma, é possível que o comprador tenha conhecimento da situação fiscal do vendedor, inclusive quando houver débitos, sem que a existência de pendências impeça a concretização do registro.
Assim, eventual norma estadual ou municipal que estabeleça a apresentação de CND ou CPEN como requisito para o registro de imóveis deve observar o entendimento consolidado pelo CNJ e pelo STF, não podendo transformar a regularidade fiscal do vendedor em condição para a prática do ato registral.
A decisão reforça, portanto, a distinção entre a possibilidade de dar publicidade à situação fiscal do proprietário e a utilização dessa informação como obstáculo à realização do registro imobiliário.
A Equipe de Direito Tributário da EK Advogados está à sua disposição para maiores esclarecimentos.
Fonte: Conselho Nacional de Justiça (CNJ).
