Nova lei autoriza Adjudicação Compulsória Extrajudicial

Recentemente foi editada a lei 4.382, de 27 de junho de 2022, que, além de regulamentar o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), ampliou os serviços de registro público de forma eletrônica, alterando uma série de dispositivos legais.

Dentre uma dessas alteração, está prevista a possibilidade de se efetuar a adjudicação compulsória pela via extrajudicial, até então só permitida via judicial.

A Adjudicação Compulsória é remédio jurídico necessário, para amparar aqueles que celebram um compromisso de compra e venda, realizam todo o pagamento, mas quando da assinatura da escritura pública ocorre algum infortuno que impede o ato. Entre as ocorrências pode-se citar a morte do vendedor, a impossibilidade do vendedor assinar, sua negativa sem motivo entre outros que impedem a finalização da transferência com a escritura.

A Adjudicação Compulsória Extrajudicial veio para se tornar uma opção mais célere e menos onerosa, trazendo uma resolução eficaz para a parte que se sentir lesada com a negativa de outorga da escritura definitiva de compra e venda de imóvel.

Nestes cenários, de modo comum, o ingresso da ação de adjudicação compulsória seria a solução, pelo meio do qual o juiz autorizará a transferência da propriedade do bem mediante a chamada “Carta de Adjudicação”. O que agora também é abarcado pela forma extrajudicial.

Caso o vendedor se negue a concretizar a compra e venda por meio da escritura pública, ou se a lavratura da escritura se tornar impossível por qualquer motivo, o comprador poderá requerer a adjudicação compulsória extrajudicial.

O requerimento deve seguir requisitos ordenados em lei para a efetiva possibilidade da utilização desta forma extrajudicial, bem como seguir requisitos cartorários contidos em lei, para a efetivação do procedimento.

A existência do promitente vendedor como titular na matrícula é essencial, haja vista que o lançamento cartorário segue o Princípio da Continuidade, que impede o lançamento de qualquer ato de registro sem a existência de registro anterior que lhe dê suporte formal e preserve as referências originárias, derivadas e sucessivas, de modo a resguardar a cadeia de titularidade do imóvel.

Portanto, para que o comprador tenha o direito à adjudicação compulsória do imóvel, é necessário que o compromisso de compra e venda tenha cláusula de irretratabilidade, ou seja, não permita o arrependimento.

Apesar da manutenção de requisitos e documentação necessária, a adjudicação compulsória extrajudicial, sem dúvida alguma veio para facilitar a regularização imobiliária.

O surgimento de mais um procedimento extrajudicial tende a facilitar procedimentos que não necessitam de anos de estagnação de processos judicial para uma solução que não se discute mérito, mas sim se arrasta na tentativa de citar a parte contrária ou realizar diligências jurídicas necessárias, mas que não tem um objetivo fático.

Assim como o Usucapião e o Inventário Extrajudicial, a Adjudicação Compulsória atingirá o mesmo efeito judicial, com menor dispêndio de tempo, valores e desgastes. A concretização do uso da nova ferramenta jurídico cartorária aguarda apenas a resolução do CNJ para o efetivo procedimento.